2月11日，送走年前最后一单交易过户的客户后，21世纪不动产上海杨浦区一家门店的店长李小忆，再次取号走向杨浦区房地产交易中心30号窗口——这一次，他不是帮客户领证，而是领到了属于自己的不动产证。“以往每次来，都是帮客户领房产证，今天我领到了自己的房产证，还是蛮开心的！”这份特殊的“新年礼物”，也恰好印证着上海二手房市场的暖意。

盘点过去一年，李小忆颇多感慨：市场成交主力多为老公房，房价较最高点几乎打了“骨折”，中介收入也随之大幅缩水。但最近连续三个月的市场表现和成交数据，让这位房产中介行业的“老兵”，对即将到来的“金三银四”充满期待。据上海中原地产数据显示，2026年1月，上海二手住宅成交2.03万套，环比微跌0.38%，同比增幅却达26.69%，在传统淡季中走出了强劲的暖冬行情，连续3个月成交站稳2万套关口。

从业者视角：房价涨跌，需辩证看待

李小忆自己也在2022年买入一套大户型新房，尽管近年来房地产市场深度调整，但自住需求之下，房价的波动很少被他提及——对刚需而言，房子的核心意义从来不是资产增值，而是安家落户。谈及这两年的市场变化，他举了一个真实案例：一位客户在2018年购入第一套住房，这两年房价下跌让他浮亏近百万元，但也正是这份下跌，让二手房“跌出了性价比”。最终，这位客户决定再入手一套，而这套房的买入价，较高点时降了近200万元。

“所以房价变化，是坏事还是好事，有的时候真的要辩证地来看。”李小忆的感慨，道出了当下很多购房者的心态：房价下行固然带来资产缩水的焦虑，但也让更多刚需群体看到了入市机会。尤其是近郊区域，大浦东、宝山、闵行等区域成交领跑且实现环比增长，外环外成交占比超50%，刚需入市意愿持续稳定。

淡季不淡：交易中心人头攒动，单日成交破千套

年末与年初，向来是楼市传统淡季，但2025年年底至2026年年初，上海二手房市场却打破了这一惯例，呈现“淡季不淡”的热闹景象。2025年最后两个月，观望已久的购房者纷纷加快入市脚步，上海各区房地产交易中心始终人头攒动，成交数据持续攀升。

2026年元旦前入手第一套房、1月份完成过户的刘小姐，在办理过户时曾对《每日经济新闻》记者感慨：“双休日办证，交易中心里乌泱泱的人，一点都没有传统淡季的迹象。”记者在工作日走访浦东新区房地产交易中心时也发现，咨询台前始终有市民驻足咨询，不到下午4点，各项业务的办理人数已突破900人；临近过年，杨浦区房地产交易中心依旧繁忙，各个窗口均在满负荷运转，咨询处和等候区始终有不少人在轮候。

成交数据更能直观体现市场热度。据上海中原地产对“网上房地产”日成交数据的统计，2026年1月份，上海二手房工作日日均成交量保持在500套以上，双休日单日均能突破1000套。与此同时，二手房挂牌总量持续缩水，1月份个别周度新增挂牌仅3000多套，且房源消化速度极快，从2025年12月中旬开始，中原地产报价指数连续反弹，市场热度可见一斑。

心态反转：房东不急了，买房人却慌了

随着市场回暖，交易双方的心态也悄然发生反转，最明显的变化便是“房东不急、买房人急”。曾经常见的房东降价“砸盘”案例，近两个月已鲜有出现；与之相反，“还价难”成为市场新常态，不少房东甚至选择撤牌惜售。

“相对以前来说，还价没那么容易了，但是真正能够成交的，也都是性价比比较高的房子。”李小忆坦言，房价跌到当前水平，很多房东觉得卖房不划算，再加上对后市预期向好，认为春节后市场会进一步升温，干脆选择暂时不卖，静待房价回升。

深耕上海远郊刚需二手房的中介“伍仟哥”，也感受到了这种心态变化。他通过微信对记者表示，“难还价”的情况主要集中在热门小区，仅奉贤区域，就曾出现一套房子有七八组客户同时谈价的场景。“虽然房东非常诚意出售，但客户如果还要大幅度砍价，往往无法达成一致。”

“伍仟哥”进一步解释，当下入市的买房人，大多是真正的刚需，买房事关结婚、子女入学等人生大事，容不得过多观望，这也是他们着急入手的核心原因。“等到3月份，买房人会集体入市，一些热门小区，特别是只有两三套有性价比房源的小区，可能很快就卖完，小阳春肯定是可以期待的。”

市场格局：刚需撑场，“金三银四”可期

从成交结构来看，刚需房源依旧是支撑上海二手房市场的核心力量。上海中原地产数据显示，2026年1月，上海二手房总价300万元以内的刚需房源成交占比达68.92%，尽管较前期略降2个百分点，但始终处于高位运行。值得关注的是，近两个月来，这类刚需房源的房价已趋于稳定，止跌信号明显，甚至有个别小区挂牌价格出现小幅上涨，市场看空预期大幅缓解，同时浦东、徐汇、静安等区域国企收购老公房的动作，也加速了老破小房源流转，进一步稳定了市场预期。

对于后续市场走势，业内人士普遍持乐观态度。李小忆认为，接下来的3月和4月至关重要，“如果势头很旺，可能会对一些潜在的购房者有一个很好的带动作用。”上海中原地产市场分析师卢文曦则表示，三四月份市场继续保持现有成交规模不成问题，若5月、6月能够持续稳住，将成为拉动市场信心的“强心针”。

业内分析认为，此次上海二手房暖冬行情的出现，是多重因素叠加的结果：农历新年延后让交易周期更充足，年末翘尾行情得以延续；新房供应短缺，二手房凭借选择多、地段优、议价空间尚存的优势，承接了大量购房需求；此外，换房个税抵扣延续、旧改预期升温等政策利好，也推动买家加快决策，且市场热度正逐步向300万以上改善房源传递。

（免责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实。据此操作，风险自担。）