一、项目概况：从“亚洲最大购物中心”到“空置率超90%”
项目背景
体量：55万㎡，曾号称“上海最大商业综合体”，超过万象城（53万㎡）。
开发历程：
2007年原计划为“上海虹桥商贸城”，后因资金链断裂停滞。
2015年由新华集团、红星美凯龙接盘，打造为新华红星国际广场，包含自持的爱琴海购物公园及出售的新华红星国际广场。
销售情况：共935套商铺，卖出825套，剩余开发商自持。
现状问题
空置率超90%：风情街商铺大量闭店，卫生脏乱、电梯失修、天花板漏水。
电费拖欠：红星品唯物业欠缴电费980万元，被供电局警告停电。
返租违约：粤祥资管未按合同支付返租款，涉及金额1.3亿元。
二、利益纷争焦点：谁在损害业主权益？
1. 电费纠纷——高额服务费+不透明收费

问题：
业主预缴水电费至红星品唯账户，但对方收取高额代缴服务费。
电价未随政策下调（2018-2020年上海多次降价），多收约396万元。
业主诉求：安装独立电表，直接向供电局缴费，但遭拒绝。
2. 返租违约——1.3亿租金未兑付

合同漏洞：粤祥资管承诺前三年5%、6%、7%租金回报率，但到期后拒不支付。
法律风险：
粤祥资管已被列为失信被执行人，涉及188起诉讼（168起房屋租赁纠纷）。
新华成城作为开发商承担连带责任，但未履行支付义务。
3. 物业管理失职——卫生、安全问题频发

现状：
垃圾堆积、电梯停运、消防设施不完善。
红星品唯物业被指“只收费不服务”，甚至擅自废除空调费、公摊收益等条款（后又恢复）。
公摊收益挪用：开发商长期侵占外街商铺公摊租金，结余仅15万元（7年应超千万）。
4. 招商争夺——业主资源被“截胡”

粤祥资管：阻碍业主续租，压低报价。
爱琴海商管：引导租户转投自持的爱琴海购物公园，并委托中介抢客。
三、背后资本局：红星美凯龙与远洋集团的“烂摊子”博弈
股权结构复杂
开发商：新华成城（红星美凯龙+上海新华发行集团持股）。
物业管理方：红星品唯（原红星旗下，后转远洋服务，实际仍由红星团队运营）。
招商运营：粤祥资管（与红星系关联）、爱琴海商管（车建兴实控）。
政策冲击
2017年上海商业整顿：导致Loft退房潮，部分转自持。
疫情+双减政策：商铺大规模退租，空置率飙升。
远洋集团退出
2021年收购红星地产70%股权后，发现项目“烂尾”，迅速抽身，仅保留财务投资。
四、法律与舆论压力：业主集体维权
举报材料
已提交政府相关部门，但一年无实质性进展。
诉求包括：追讨返租款、停止侵占公摊收益、更换物业管理方。
律师观点
王玉臣（北京金诉律师事务所）：
物业代收电费需按实结算，不得加价。
公摊收益归全体业主，挪用违法。
五、未来走向：谁来收拾残局？
短期困境
电费拖欠可能再次引发停电危机。
空置率高企，租金收入难以覆盖运营成本。
可能的解决方案
政府介入：协调债权方、业主、物业三方谈判。
破产重整：若资不抵债，可能进入司法重整程序。
更换管理方：引入第三方物业，切断红星系控制权。
六、结语：商业地产的“反面教材”
资本嗜血：红星美凯龙通过关联交易、物业腾挪，榨取业主利益。
监管缺失：电费乱收费、返租违约等问题长期无人监管。
警示意义：中小业主需警惕“售后返租”陷阱，政府应加强商业地产资金监管。
新华红星国际广场的崩塌，暴露了中国商业地产的野蛮生长与资本乱象。谁来为1.3亿租金、980万欠费、90%空置率买单？